Résidence Jeanne d'Arc : chronique d'une vente à la découpe

Application de la loi n°2006-685 relative au droit de préemption et à la protection des locataires en cas de vente d'un immeuble : les sénateurs font un bilan

Rapport n° 490 enregistré à la Présidence de l’Assemblée nationale le 7 décembre 2007 : ici et là.

REITs et SIIC : les élus s'acclimatent aux rentrées d'impôts

Les REITs ou Real Estate Investment Trusts ont en France leur équivalent : les SIIC, Sociétés d'Investissement Immobilier Cotées.

Dans sa réaction [en] à la mise en place du régime des REITs en Allemagne, le groupe d'investissement  Henderson [en], selon le site Immo News [en], évoque le contexte français :

The initial rules seem unnecessarily restrictive but our experience of the French SIIC regime and the UK's newly introduced REIT rules is that once legislators get comfortable with REITs and the tax benefits which they bring – both in terms of exit taxes and ongoing revenues from withholding taxes – they seem to be happy to work with the property industry to liberalise the rules. The exclusion of tenanted residential property is a case in point : the transfer of residential assets to foreigners is politically sensitive yet is almost certain to continue apace while inclusion of residential in the G-REIT would help to redirect the flow of assets into a local investment medium which would open the way for the German public to participate in this asset class along side international investors.

Ce qui donne approximativement ceci en français :

Les règles initiales [ndlr : en Allemagne] semblent inutilement restrictives mais notre expérience du régime français des SIIC et des règles nouvellement présentées des UK REIT [ndlr : UK pour United Kingdom] est qu'une fois que les législateurs se sont habitué aux REITs et aux avantages fiscaux qu'ils apportent - en termes d'impôts de type exit tax et de revenus réguliers issus de retenues d'impôt à la source - ils semblent être heureux de travailler avec l'industrie de l'immobilier à la libéralisation des règles. L'exclusion de la propriété résidentielle locative est un exemple : le transfert du patrimoine résidentiel aux étrangers est politiquement sensible et va pourtant presque à coup sûr se poursuivre rapidement alors que l'inclusion de résidentiel dans le G-REIT [ndlr : G pour Germany] aiderait à réorienter le flux de capitaux vers un support d'investissement local ce qui ouvrirait la voie à une participation du public allemand à cette classe de capitaux aux côtés des investisseurs internationaux.

 

Anciens locaux de l'Imprimerie Nationale : 85 M€ ou 376 M€ ?

Quelques sénateurs voient rouge et demandent une commission d'enquête. Une commission apparemment créée.

D'autres questions, sur des sujets similaires, pourraient suivre.

Droits d'enregistrement et taxe de publicité foncière sur les mutations à titre onéreux d'immeubles et de droits immobiliers : le choix des élus

La loi dite Aurillac, n°2006-685   du 13 juin 2006 relative au droit de préemption et à la protection des locataires en cas de vente d'un immeuble comporte, en son article 2, deux dispositions visant à alléger les droits de mutation pour les logements acquis dans le cadre de la vente à la découpe. L’un permet au conseil municipal de réduire la taxe additionnelle aux droits d’enregistrement, l’autre autorise le conseil général à réduire les droits d’enregistrement.

Qu'en est-il de l'utilisation faite par les élus de cette possibilité ?

La Direction Générale des Impôts publie les taux, abattements et exonérations relatifs aux droits d'enregistrement et taxe de publicité foncière sur les mutations à titre onéreux d'immeubles et de droits immobiliers, applicables au 1er juin 2007.

La fiche descriptive publiée par la DGI met en évidence le rôle des élus - conseils généraux et communes - dans le calcul des droits et taxes à payer :

Chaque année, les départements fixent les tarifs des droits d’enregistrement. Ils peuvent également, à titre facultatif, instituer un abattement sur l’assiette de ces droits et, ainsi que les communes, voter des exonérations pour certains types de cessions.
Cette note a pour objet de présenter, sous forme de tableaux, les taux, abattements et exonérations applicables à compter du 1er juin 2007 en matière de droits d’enregistrement et de taxe de publicité foncière.

Gecina : document de référence 2006 : des enseignements pour le locataire et l'acheteur

Le Document de Référence de l’exercice 2006 (D.07-0525) a été déposé par Gecina auprès de l'Autorité des Marchés Financiers (AMF) le 30 mai 2007 - Accueil AMF > Décisions & informations financières > Prospectus & Informations sociétés -.

Un document consistant - 259 pages - dans lequel on peut trouver de nombreuses informations touchant notamment à l'activité de l'"immobilier résidentiel".

Le locataire : un vrai risque !

Gecina considère que les baux d'habitation des locataires au long cours sont un... risque : p. 29 :

Concernant les baux d'habitation, la variation annuelle du loyer est réglementée et ne peut, pour un bail en cours, excéder la variation annuelle de l'Indice de référence des loyers («IRL»). Dans la mesure où le taux de rotation annuel des actifs immobiliers résidentiels en exploitation du Groupe est faible (14,32 % en 2006), l'évolution de l'IRL est le principal facteur de l'évolution du loyer de la majorité des baux d'habitation conclus par le groupe et donc des loyers résidentiels du Groupe. En particulier, en période de forte demande de logements locatifs, le Groupe ne serait pas libre d'augmenter les loyers des baux en cours au-delà de l'évolution de l'indice IRL et ne pourrait donc pas leur appliquer le niveau de loyers constaté pour les baux nouvellement conclus.

Nos "chers anciens" seront, sans nul doute, sensibles à ce problème.

Un risque suivi de près si l'on en croit les modalités de gestion locative décrites plus loin - p. 158 - :

Les risques de loyers inadaptés [sic] sont prévenus au travers du suivi permanent du marchés et de contrôles de second niveau :
Pour le patrimoine résidentiel, les loyers des nouvelles locations sont établis à partir de la confrontation des loyers de marché des des données internes (caractéristiques des lots, travaux engagés...).

Par ailleurs - p. 160 - :

Les nouveaux locataires du patrimoine résidentiel sont sélectionnés par un comité journalier qui s'attache à l'analyse complète de chaque candidature présentée, tout en restant particulièrement attentif au risque d'insolvabilité et à la règlementation relative à la non-discrimination.

Une fin de phrase dont la formulation pourrait laisser entendre à une oreille mal prévenue qu'il ne s'agit pas tant d'accepter les différences que de veiller à ne pas se faire prendre...

Un locataire néanmoins - et c'est une bonne nouvelle - à qui sera donnée la possibilité d'exprimer sa reconnaissance au moment du départ - p. 160 - :

... l'année 2007 verra la mise en place d'enquêtes de satisfaction tournées vers les «clients sortants».

SIIC : Gecina attend plus de nos élus

Toujours sur le registre des risques, les amateurs éclairés pourront lire avec profit le chapitre  : "Risques liés aux contraintes résultant du régime fiscal applicable aux SIIC" - pages 26 et sq. -, chapitre dans lequel, l'auteur croit devoir écrire : "Bien que les avantages du régime SIIC soient importants...". La filiale ResiCo et la participation de Metrovacesa sont en filigrane de ce plaidoyer pro domo. 

Ventes à la découpe

Toujours parmi les facteurs de risques, et c'est plus original, le fait que Locare ne soit pas vraiment habilité à vendre : les activités de commercialisation de Locare relèvent du champ d'application de la loi Hoguet et nécessitent la délivrance d'une carte obtenue auprès de la préfecture de Paris.
En p. 29, le document expose sobrement qu'

"Il pourrait exister un risque de réclamation concernant cette carte"

Si, au sujet des investissements dans l'immobilier résidentiel - page 35 - , Gecina mentionne l'achat en décembre 2006 d'un immeuble de 25 appartements dans le 7ème arrondissement de Paris, le fait marquant  est plutôt à chercher dans le chapitre "Une politique d'arbitrage ambitieuse" - page 48 - : 32 résidences mises en vente "à l'unité", c'est-à-dire à la découpe.

L'avenir est esquissé dans le paragraphe suivant  "Une nouvelle stratégie de développement de l'immobilier résidentiel" - page 49 -.

Le patrimoine résidentiel de Gecina est listé pages 66 et sq. : la résidence Jeanne d'Arc n'y figure plus, contrairement à la résidence de la rue Adolphe Pageaud, et est incorporée au programme de ventes - page 73 -. 

L'examen de la situation financière commence au chapitre 9 et dès la première page - p. 86 -, on peut lire que la vente à la découpe est une clef majeure :

Les experts estiment la valeur des immeubles selon deux approches : la cession individuelle des lots constituant les immeubles (valeur d'expertise lots) et la cession des immeubles entiers (valeur d'expertise bloc).

Le détail des méthodes d'évaluation des immeubles résidentiels est donné p. 92 : les montants affichés permettent de mesurer concrètement l'intérêt des ventes à la découpe...

Au chapitre des tendances et toujours à propos de l'immobilier résidentiel - p. 109 - le linguiste appréciera l'élégance de certaine formule dans la phrase suivante  :

Le Groupe Gecina entend poursuivre une politique dynamique d'arbitrage de son patrimoine résidentiel afin de cristalliser l'accroissement des valeurs des actifs arrivés à maturité. le groupe poursuit ainsi un programme de cessions au détail lancé en 2006 et portant sur des actifs ayant atteint leur niveau de maturité en terme de rendement ou de potentiel de création de valeur.

Agaçant pour l'éventuel acquéreur désireux de spéculer à son tour.

Cependant, les acheteurs potentiels - et c'est une autre bonne nouvelle -  tireront profit du fait - p. 159 - que "Gecina a élaboré une Charte interne «comportementale» visant à encadrer les pratiques commerciales des ventes par lots. cette charte a été diffusée aux intervenants internes et est partie intégrante des mandats des commercialisateurs."

Attention toutefois aux facteurs de risques sanitaires et liés à l'environnement mentionnés au chapitre 4 - p. 16 -. Pour mémoire : ici et  là pour le contexte juridique. La ville d'Antony est concernée par un risque carrières et la résidence par un risque ICPE (Installations Classées pour la Protection de l'Environnement) en raison de la taille de la cuve à mazout, risque implicitement mentionné dans le document de référence - p. 21 - :

Dans l'immobilier résidentiel, la régularisation des dossiers est réalisée sauf pour un immeuble pour lequel un dossier concernant une ICPE soumise à déclaration est en cours de régularisation. Tous les aménagements de mise en conformité sont prévus même si aucun travail important n'a été identifié.

Les choses seront globalement plus claires pour l'acheteur et le locataire à compter du 1er novembre 2007 date de mise en oeuvre du dossier technique.

Comment nous avons ruiné nos enfants

Tel est le titre d'un ouvrage récompensé par prix des lecteurs du livre d'économie organisé par le Sénat.

Lors d'un entretien - organisé par Le Journal du Dimanche - avec Patrick Artus, l'un des deux auteurs, ce dernier, en réponse à une question sur le diagnostic qu'il fait de l'état de la France, déclare :

Aujourd'hui, nous sommes au bout du chemin. Ce que nous offrons au commerce mondial comporte peu de biens industriels compétitifs. Et dans les services, nous vendons essentiellement du tourisme. Pour corriger le tir, on ne peut plus agir sur le levier des déficits publics, et l'endettement des ménages pour investir dans l'immobilier a atteint ses limites. Il va bien falloir travailler sur notre croissance et la création d'emplois autrement qu'avec un sparadrap. Ce n'est pas un constat de déclin pour autant.

La nouvelle géographie sociale à l'assaut de la carte électorale

Une étude [pdf] de Christophe Guilluy, géographe, publiée par le Cevipof, centre de recherches politiques de Sciences Po.

Logement ou immobilier ?

Le résultat est assez étonnant.

Question : à quelle fréquence nos présidentiables utilisent-ils les mots "logement" et "immobilier" dans leurs discours ?

Réponse "logement"

Réponse "immobilier"

Tout ceci grâce aux travaux de Jean Veronis.

Y aurait-il des mots de droite et des mots de gauche ?

La gouvernance du logement en Ile de France

Sujet évoqué dans un  article du journal Libération, en date du 23 février, en marge des débats sur le droit au logement opposable.

Le logement : propositions des candidats aux élections présidentielles

Le journal les Echos publie un article sur ce thème, en date du 15 février 2007 et intitulé "Crise du logement et présidentielle : les premières pistes de la campagne".