Le Document de Référence de l’exercice 2006 (D.07-0525) a été déposé par Gecina auprès de l'Autorité des Marchés Financiers (AMF) le 30 mai 2007 - Accueil AMF > Décisions & informations financières > Prospectus & Informations sociétés -.
Un document consistant - 259 pages - dans lequel on peut trouver de nombreuses informations touchant notamment à l'activité de l'"immobilier résidentiel".
Le locataire : un vrai risque !
Gecina considère que les baux d'habitation des locataires au long cours sont un... risque : p. 29 :
Concernant les baux d'habitation, la variation annuelle du loyer est réglementée et ne peut, pour un bail en cours, excéder la variation annuelle de l'Indice de référence des loyers («IRL»). Dans la mesure où le taux de rotation annuel des actifs immobiliers résidentiels en exploitation du Groupe est faible (14,32 % en 2006), l'évolution de l'IRL est le principal facteur de l'évolution du loyer de la majorité des baux d'habitation conclus par le groupe et donc des loyers résidentiels du Groupe. En particulier, en période de forte demande de logements locatifs, le Groupe ne serait pas libre d'augmenter les loyers des baux en cours au-delà de l'évolution de l'indice IRL et ne pourrait donc pas leur appliquer le niveau de loyers constaté pour les baux nouvellement conclus.
Nos "chers anciens" seront, sans nul doute, sensibles à ce problème.
Un risque suivi de près si l'on en croit les modalités de gestion locative décrites plus loin - p. 158 - :
Les risques de loyers inadaptés [sic] sont prévenus au travers du suivi permanent du marchés et de contrôles de second niveau :
Pour le patrimoine résidentiel, les loyers des nouvelles locations sont établis à partir de la confrontation des loyers de marché des des données internes (caractéristiques des lots, travaux engagés...).
Par ailleurs - p. 160 - :
Les nouveaux locataires du patrimoine résidentiel sont sélectionnés par un comité journalier qui s'attache à l'analyse complète de chaque candidature présentée, tout en restant particulièrement attentif au risque d'insolvabilité et à la règlementation relative à la non-discrimination.
Une fin de phrase dont la formulation pourrait laisser entendre à une oreille mal prévenue qu'il ne s'agit pas tant d'accepter les différences que de veiller à ne pas se faire prendre...
Un locataire néanmoins - et c'est une bonne nouvelle - à qui sera donnée la possibilité d'exprimer sa reconnaissance au moment du départ - p. 160 - :
... l'année 2007 verra la mise en place d'enquêtes de satisfaction tournées vers les «clients sortants».
SIIC : Gecina attend plus de nos élus
Toujours sur le registre des risques, les amateurs éclairés pourront lire avec profit le chapitre : "Risques liés aux contraintes résultant du régime fiscal applicable aux SIIC" - pages 26 et sq. -, chapitre dans lequel, l'auteur croit devoir écrire : "Bien que les avantages du régime SIIC soient importants...". La filiale ResiCo et la participation de Metrovacesa sont en filigrane de ce plaidoyer pro domo.
Ventes à la découpe
Toujours parmi les facteurs de risques, et c'est plus original, le fait que Locare ne soit pas vraiment habilité à vendre : les activités de commercialisation de Locare relèvent du champ d'application de la loi Hoguet et nécessitent la délivrance d'une carte obtenue auprès de la préfecture de Paris.
En p. 29, le document expose sobrement qu'
"Il pourrait exister un risque de réclamation concernant cette carte"
Si, au sujet des investissements dans l'immobilier résidentiel - page 35 - , Gecina mentionne l'achat en décembre 2006 d'un immeuble de 25 appartements dans le 7ème arrondissement de Paris, le fait marquant est plutôt à chercher dans le chapitre "Une politique d'arbitrage ambitieuse" - page 48 - : 32 résidences mises en vente "à l'unité", c'est-à-dire à la découpe.
L'avenir est esquissé dans le paragraphe suivant "Une nouvelle stratégie de développement de l'immobilier résidentiel" - page 49 -.
Le patrimoine résidentiel de Gecina est listé pages 66 et sq. : la résidence Jeanne d'Arc n'y figure plus, contrairement à la résidence de la rue Adolphe Pageaud, et est incorporée au programme de ventes - page 73 -.
L'examen de la situation financière commence au chapitre 9 et dès la première page - p. 86 -, on peut lire que la vente à la découpe est une clef majeure :
Les experts estiment la valeur des immeubles selon deux approches : la cession individuelle des lots constituant les immeubles (valeur d'expertise lots) et la cession des immeubles entiers (valeur d'expertise bloc).
Le détail des méthodes d'évaluation des immeubles résidentiels est donné p. 92 : les montants affichés permettent de mesurer concrètement l'intérêt des ventes à la découpe...
Au chapitre des tendances et toujours à propos de l'immobilier résidentiel - p. 109 - le linguiste appréciera l'élégance de certaine formule dans la phrase suivante :
Le Groupe Gecina entend poursuivre une politique dynamique d'arbitrage de son patrimoine résidentiel afin de cristalliser l'accroissement des valeurs des actifs arrivés à maturité. le groupe poursuit ainsi un programme de cessions au détail lancé en 2006 et portant sur des actifs ayant atteint leur niveau de maturité en terme de rendement ou de potentiel de création de valeur.
Agaçant pour l'éventuel acquéreur désireux de spéculer à son tour.
Cependant, les acheteurs potentiels - et c'est une autre bonne nouvelle - tireront profit du fait - p. 159 - que "Gecina a élaboré une Charte interne «comportementale» visant à encadrer les pratiques commerciales des ventes par lots. cette charte a été diffusée aux intervenants internes et est partie intégrante des mandats des commercialisateurs."
Attention toutefois aux facteurs de risques sanitaires et liés à l'environnement mentionnés au chapitre 4 - p. 16 -. Pour mémoire : ici et là pour le contexte juridique. La ville d'Antony est concernée par un risque carrières et la résidence par un risque ICPE (Installations Classées pour la Protection de l'Environnement) en raison de la taille de la cuve à mazout, risque implicitement mentionné dans le document de référence - p. 21 - :
Dans l'immobilier résidentiel, la régularisation des dossiers est réalisée sauf pour un immeuble pour lequel un dossier concernant une ICPE soumise à déclaration est en cours de régularisation. Tous les aménagements de mise en conformité sont prévus même si aucun travail important n'a été identifié.
Les choses seront globalement plus claires pour l'acheteur et le locataire à compter du 1er novembre 2007 date de mise en oeuvre du dossier technique.
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