Résidence Jeanne d'Arc : chronique d'une vente à la découpe

REITs et SIIC : les élus s'acclimatent aux rentrées d'impôts

Les REITs ou Real Estate Investment Trusts ont en France leur équivalent : les SIIC, Sociétés d'Investissement Immobilier Cotées.

Dans sa réaction [en] à la mise en place du régime des REITs en Allemagne, le groupe d'investissement  Henderson [en], selon le site Immo News [en], évoque le contexte français :

The initial rules seem unnecessarily restrictive but our experience of the French SIIC regime and the UK's newly introduced REIT rules is that once legislators get comfortable with REITs and the tax benefits which they bring – both in terms of exit taxes and ongoing revenues from withholding taxes – they seem to be happy to work with the property industry to liberalise the rules. The exclusion of tenanted residential property is a case in point : the transfer of residential assets to foreigners is politically sensitive yet is almost certain to continue apace while inclusion of residential in the G-REIT would help to redirect the flow of assets into a local investment medium which would open the way for the German public to participate in this asset class along side international investors.

Ce qui donne approximativement ceci en français :

Les règles initiales [ndlr : en Allemagne] semblent inutilement restrictives mais notre expérience du régime français des SIIC et des règles nouvellement présentées des UK REIT [ndlr : UK pour United Kingdom] est qu'une fois que les législateurs se sont habitué aux REITs et aux avantages fiscaux qu'ils apportent - en termes d'impôts de type exit tax et de revenus réguliers issus de retenues d'impôt à la source - ils semblent être heureux de travailler avec l'industrie de l'immobilier à la libéralisation des règles. L'exclusion de la propriété résidentielle locative est un exemple : le transfert du patrimoine résidentiel aux étrangers est politiquement sensible et va pourtant presque à coup sûr se poursuivre rapidement alors que l'inclusion de résidentiel dans le G-REIT [ndlr : G pour Germany] aiderait à réorienter le flux de capitaux vers un support d'investissement local ce qui ouvrirait la voie à une participation du public allemand à cette classe de capitaux aux côtés des investisseurs internationaux.

 

Une exception étroite permet aux fiducies de placement immobilier qui génèrent un revenu passif d’échapper aux nouvelles règles

En provenance du Canada et pour les frappadingues de la fiscalité des SIIC, une étude comparative du cabinet PricewaterhouseCoopers.

REIT story

Un résumé de l'histoire des REITS dans le monde et des SIIC en France : ici à l'occasion de la dernière Euronext - IEIF.

Retour vers le futur : une interview de mars 2004

À découvrir ici .

On y trouve tous les thèmes d'actualité aujourd'hui dans le champ de l'immobilier :

• financiarisation - ou comment échapper à la crise des années 90 - ;
• patrimoine de l'Etat - et l'on comprend pourquoi l'Etat est poussé à vendre - ;
• patrimoine des entreprises privées - et l'on comprend les mesures fiscales ad hoc - ;
• taux de rendement en dessous desquels il ne faut pas tomber - ce qui explique certaines ventes - ;
• analyse immobilière - où l'on redécouvre qu'un bien n'a pas seulement une valeur intrinsèque mais aussi une valeur de contexte - ;
• SIIC et retraites par capitalisation.

SIIC 4 : les nouvelles mesures...

... adoptées par la Commission des Finances du Sénat et à découvrir ici et là.

Des décisions qui, selon certains, pourraient peser sur Gecina : les actionnaires détenant plus de 10% du capital et échappant à l'impôt sur les dividendes se verront prélever directement à la source 20% des sommes perçues. Or, jusque-là, compte tenu de la convention fiscale existant entre la France et l'Espagne, Metrovacesa, actionnaire largement majoritaire de Gecina, pouvait totalement échapper à l'impôt sur les bénéfices. Selon d'autres, ces mêmes mesures apportent de la fluidité.

SIIC : les failles de l'expérience française

À lire sur le site du journal Le Monde.

Extraits :

SIIC : et maintenant ?

Au détour d'une brève, ancienne il est vrai,  - Pierre Papier : après les French REITs, les fonds ouverts non cotés à la française - relevée sur le site businessimmo.info, on peut découvrir une analyse en creux de l'effet SIIC :

... L’avènement de véhicules nationaux d'investissement long terme performants permettrait d’équilibrer la surreprésentation des acteurs étrangers et assurer le financement des secteurs ignorés par les fonds internationaux que sont le résidentiel et les investissements en province.

Residco et SIIC 3

Pour comprendre le lien entre une éventuelle future filiale de Gecina dédiée au parc résidentiel de Gecina et le troisième volet du régime des SIIC, on peut lire ceci ou encore cela.

Comment va donc s'organiser, sur le plan fiscal, la cession de SIIC à SIIC ? Suspense...

 

SIIC, fiscalité, acteurs espagnols, etc.

Ce n'est plus un scoop, bien sûr, juste un rappel, à lire, par exemple, ici en date du 11 octobre 2006.

Capital.fr : Comment expliquez-vous la hausse des sociétés foncières en Bourse ?
Jean-Loup Texier (MMA) : Elles ont d’abord profité d’un marché immobilier excessivement porteur depuis 2003. D’une manière générale, les taux historiquement bas ont amélioré la solvabilité des acheteurs. Les actifs des foncières se sont valorisés fortement et leurs cash flows ont progressé. Elles ont aussi bénéficié du régime fiscal très favorable des Sociétés d’Investissement Immobilier Cotées, adopté en 2003 par les pouvoirs publics. Celui-ci permet aux société foncières qui l’ont adopté de ne plus être imposées sur leurs revenus immobiliers à condition de distribuer 85 % de leurs résultats à leurs actionnaires. Plusieurs acteurs espagnols ont cherché à en bénéficier : ils ont par exemple lancé des OPA sur Gecina et Société Foncière Lyonnaise et offert des valorisations très élevées. Enfin les liquidités à s’investir sur ce marché ont été très importantes alors que les véhicules cotés se sont raréfiés.

Nous partons pour payer les retraites !

Dans une étude récente rapportée par Property Finance Europe , l'IEIF fait du lobbying en faveur de la reconduction - indéfinie  - et de l'extension géographique - vers l'étranger - des mesures fiscales accordées aux SIIC, mesures qui sont à la source du regain des sociétés immobilières cotées et qui ont entraîné la spéculation dont nous faisons les frais aujourd"hui.

Un argument imparable en faveur de ce lobbying : ces mesures avaient été prises par le gouvernement pour notamment trouver des schémas d'investissement sûrs et rentables permettant de payer les retraites ! La relance de l'immobilier est un de ces schémas qui apporte aux fonds de pension et autres caisses de retraite des placements attractifs.

Le statut des SIIC françaises est si intéressant que des sociétés étrangères - était-ce vraiment prévu ? - en font des "véhicules" fiscaux leur permettant de s'attaquer à de nouveaux marchés. Un exemple : les sociétés immobilières espagnoles telles que Metrovacesa qui a racheté Gecina et songe, depuis Paris, à d'autres pays européens.